こんにちは！
阿佐ヶ谷 相続センター（行政書士事務所アズーロ）の梶岡です。

さて、私たちの業界でほとんど常識となっている
ある 　“ 決まり”　があります。

それは、

不動産は共有にしない

ということです。


聞いたことのある方も多いかもしれません。

聞いたことのない方のために、
「不動産の共有」とは
不動産を２名以上の方で所有されることです。

例えば、遺産分割がまとまらない場合や、平等感を優先して遺産分けする場合、
とりあえず預金も不動産も全て平等に分けて済ませることがあると思います。
預金であれば、金銭を分けあうこともできますが、
不動産の場合、分けられないので共有という形で権利を持ち合うこととなります。

しかし最近、不動産が共有であることで問題を抱えているケースのお客様が何組かいらしゃったので
改めて、その問題点を記載しようと思います。
（※ホームページに記載するにあたって、事例は変更しています。）


改めまして。
不動産が共有であることの問題とは何でしょうか？
大きく２つの問題点をご紹介します。

１．スムーズな意思決定ができない

その不動産に住み続けるのか、売るのか、貸すのか、
所有者全員の同意で決定することとなります。

また、現実にはもっと細かい意思決定が必要なシーンもでてきます。
誰か一人が住むのであれば他の人への補償はどうするのか、
売却価格はいくらで折り合いをつけるのか、
賃料は、管理会社は、掃除等はどうするのか・・・・∞です。

そして共有当所はうまくいっていたはずなのに
いざ物事を進めようとしたときに
各々の事情がでてきて、話合いがうまくいかないことが多々あります。
例えばよくあるのが、子どもが大学生になり学費がかかりお金が必要になった、病気になって話合いができなくなった、などです。

それは、共有者それぞれの人間関係の悪化ではなく
外形的な事情によるものなので
私たちは仲が良いから大丈夫！といった問題でもなくなるのです。

もちろんそこには、それぞれの認知症リスク、
つまり判断能力が低下し、意思決定ができないリスクもあります。

そして話合いができない結果、
実質的にその不動産が凍結（塩漬け）しているのと変わりない状態となってしまうのです。
（そしてその間にも、固定資産税や維持費などの経費はかかってしまう…）

２．相続で権利関係が更に細分化されていく

例えば、現在Ａ・Ｂ・Ｃの３名で土地を共有していたとします。
それぞれ結婚して子供が２名ずついた場合、
Ａが亡くなったらその土地の権利はＡの子供Ａ１とＡ２へ、
Ｂが亡くなったらＢの子供Ｂ１とＢ２へ、
Ｃが亡くなったらＣの子供Ｃ１とＣ２へ…

気付けば次世代には、その土地は共有者６名という事態になる可能性があります。

そこで問題を放置すれば、
更にその権利は細分化し…といった具合です。

同世代の兄弟であれば話合いもできるかもしれませんが、
いとこ同士、さらにその下の世代と、、、となったとき

果たして話合いは、まとまるのでしょうか。

極めて難しいと思います。

共有の怖さをご理解頂けたでしょうか。

昔は実家の不動産は長男が、ということも多かったのですが
最近のご両親の意向としては
やはり子供たちは平等に可愛いので、財産も平等に渡したい
というご意志を表示される方が多い傾向にあります。

そうすると、当たり前のように不動産も共有にしてしまうことがあります。

しかし、です。

数字で並べて比べてしまうと平等だと思いがちですが
不動産はその維持管理に多大な手間がかかったり
固定資産税などの少なくない経費がかかってきます。


そこで、今後遺産分割や遺言の作成を検討される際には

不動産は単独で、
他の相続人にはその他の財産で補填したり、不動産は分けて考えたりなど、

安易に共有にせず、
その他様々な選択肢を考慮して頂けますと

不動産の本来の価値を損なわずに
財産を守れるのではないかと思います。

（遺産分割の場合には、ご相続人の方々には「損をするのが本当の得」のような言葉を考えてみて頂くことも、、、というのはまた長くなりますので、別の機会に(^^)）

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